首批基础设施公募REITs在经历5个月的上市运行后，第二批2单首发项目也于近期上市。第二批首发项目包括1单高速公路和1单产业园，分别是华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT。

前两批公募REITs的市场表现到底如何，投资REITs需要注意哪些关键点？仲量联行JLL将对目前国内已上市的11只公募REITs的表现进行分析，并对照国际经验来展望中国公募REITs产品的未来发展趋势。

前两批公募REITs，近期收到市场热棒

从每份价格来看，首批9只公募REITs上市五个多月来普遍实现溢价。截至12月20日收盘，首批9只公募REITs产品均实现溢价。

其中，底层资产为污染治理设施特许经营权的两只产品录得较大幅度的上涨，与发行价相比均实现了超过28%的涨幅；仓储物流产权类的两只产品亦表现不俗，涨幅均超过26%；产业园区产权类的三只产品涨幅在17%至27%之间；收费公路特许收费权类的产品分化较为明显，广州广河录得2.83%的小幅溢价，浙商杭徽则实现了17.36%的上涨。

就目前的情况来看，产权类和特许经营权类公募REITs的价格走势均大幅跑赢同期沪深300的走势情况。与REITs“涨声一片”的表现不同，同期沪深300指数则下跌超过4%，由此亦可看出REITs的价格走势与股市关联度较低。

从首批项目和第二批项目的认购倍数、发行溢价率以及开盘后走势不难发现第二批公募REITs的火爆程度更超过第一批公募REITs（见下图）。上周越秀REIT和中关村REIT分别于12月14日和12月17日上市，越秀REIT上市实现四连涨，截至上周五发行溢价达到37.94%，中关村REIT上周五开盘即达到30%涨停。

根据我们的分析判断公募REITs近期受到市场追捧的主要原因有以下几点：

1.中国公募REITs的发行历经多年准备终于落地，迅速成为普通投资人追捧的新投资品类也在情理之中；且当前发行的REITs市场可流通份额较少，“僧多粥少”的情况导致价格大涨。

2.可投资资产供给减少，使得大量资金进入REITs市场。比如，2021年10月新发行股票型+混合型基金合计680.62 亿份，是今年以来的最低水平。

3.政策支持，理财资金和保险资金跑步入场：

2021年9月10日，银保监会批复工银理财、建信理财、招银理财、光大理财试点发行养老理财产品，试点期限暂定一年。公募REITs与养老理财产品的适配度极高，越来越多的理财资金会配置REITs资产。

2021年11月17日，银保监会正式发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，这意味着银保监会正式允许保险资金投资基础设施公募REITs，并明确投资规范和监管规则。

4.四是市场对宏观政策向稳、增长适度发力的预期下，投资人对于降准释放资金有一定的预期，对投资产品的收益率下行有所顾虑，因此REITs作为一个收益率保持在4%以上的投资产品受到了追求稳定收益资金的追捧。

综上，我们认为目前REITs市场的大涨并不会成为REITs以后的常态。对后续要参与REITs的投资者来说，当下尤其要注意规避高溢价品种，因为REITs的市场价格，最终要向其内在价值，即底层资产的价值靠拢。

国内的公募REITs市场发展较晚，首批公募REITs发行至今也只经历了不到半年的时间。接下来我们将以REITs市场起步较早、发展较成熟的美国为例来分析REITs市场在更长时间周期内的发展规律。

他山之石，美国REITs市场的表现

REITs——被时间证明是值得投资的品类

在美国，REITs与其他证券产品相比，在长期收益上更有优势。过去20年间美国权益类REITS指数年化综合投资回报率高达10.8%，领先于道琼斯工业、标普500和罗素2000等指数同期的收益率水平。

NAREIT的数据显示，过去20年间NAREIT权益型REITs指数与股票、债券等传统资产的相关性均不超过0.7。这说明REITs风险和收益与传统股票债券相比有显著差异，在资产组合配置中具有较好风险分散作用。

REITs是一个适合长期持有

而非短线炒作的产品

REITs的综合投资回报由增值收益及分红收益两部分组成。前者来自于底层资产增值，后者来自于基金分红。历史数据（下图）显示，美国REITs无论是长期还是短期的分红收益率均相对稳定，而增值收益则波动较大，但在长期看来趋稳。

我们比较了美国权益型REITs的价格和综合收益指数过去30年的走势，可以发现长期持有REITs所获得的分红收益远远高于增值收益。

在美国REITs市场，投资人中养老保险等长线投资人占比较高。该类长线资金追求的是稳定的现金流收益而不是短期的追涨杀跌，这也从另外一方面佐证了REITs是一个适合长期持有而不是短期操作的产品。

他山之石，可以攻玉。美国成熟市场的经验也无疑给投资人在投资中国REITs产品时提供了借鉴与启示。

展望，投资公募REITs短期并非稳赚不赔，建议投资者长期持有

国际经验显示REITs属于风险适中、收益稳定的一类投资标的，其核心价值在于基础资产所贡献的现金回报，因此在长期收益上更有优势；而我国公募REITs的监管要求也同样保障了公募REITs更稳定的分红收益，预计长期持有同样更具优势。

此外，国际经验和我国首批公募REITs上市后的走势均显示REITs的风险和收益与传统股票债券相比有显著差异；因此，将公募REITs纳入投资组合能够起到分散风险、优化资产配置的作用。

需要注意的是，REITs的市场价格由底层资产和市场交易共同决定，其价格波动来自于底层资产估值变化和二级市场交易因素。因此，对于部分认为购入REITs进行短期操作可以实现“稳赚不赔”的投资者来说，也应留意其中可能存在的风险：

REITs二级市场交易相关风险

REITs来自其正常经营的分红相对稳定，但作为可以交易的投资产品，其短期价格存在波动，投资市场的交易因素会对其短期价格造成较大影响，短线操作可能会出现高买低卖导致亏损的现象。

上周已发行的11只REITs价格以收涨为主，受市场广泛认可和追捧，但仍有两只REITs录得周度下跌。在日涨跌幅方面，上周前三个交易日均以上涨行情为主，周四首批REITs全部下跌，周五两批REITs涨跌互现，昨日11只REITs价格又以收跌为主。REITs产品价格短线波动较大。

纵观已经发行5个多月的首批公募REITs的表现也不难发现，REITs产品的价格短期波动明显。首批上市的9只公募REITs在上市当日受到了市场的追捧，均录得0.6%到14.8%不等的涨幅。但在随后的运行中，随着投资者热情趋于平静，价格亦有所回落，部分产品更一度遭遇破发。不过多数产品在八月下旬重现涨势，十月中旬后多个产品更是出现暴涨。

随着12月央行正式宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；中央经济工作会议要求，明年经济工作要“稳字当头、稳中求进”，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策。央行料将通过公开市场操作引导市场利率低位运行。在此背景下，REITs这类稳定收益类的产品必然会受到投资人的青睐，从而引起REITs产品价格的短期大幅波动。

REITs底层资产运营相关风险

REITs底层资产的盈利情况短期内可能会受到市场环境、租户调整、运营管理水平等因素影响较大，也可能导致短期持有REITs产品的投资者在个别持有期内无法享受分红。截至目前，首批9只公募REITs均已披露上市后首份季报，其中某REITs的底层资产项目公司出现570.8万元的亏损，可供分配的金额也仅为2218万元。因此，投资者在购入REITs产品时亦应考虑底层资产项目运营风险。

从长期来看，公募REITs的底层资产多为处于成熟运营期中的基础设施和产业园区等实体物业或特许经营权，其内在价值发生重大变化的可能性不高，因此其底层资产的价值可以基本锚定REITs价值的下限，投资者长期持有REITs的风险相对可控。

综上所述，如果投资者以“追涨杀跌”的投资逻辑对REITs产品进行短线操作可能会面临较大风险；以战略投资眼光布局，长期持有这类投资产品，做时间的朋友，将会获取更稳定及持续的回报。

关键词： 趋势 值得 关注