在首批产品取得成功经验后，公募REITs再度迎来“新品”。记者了解到，建信中关村产业园REIT将于11月29日开始正式发行，该产品的主要资产投资于基础设施资产支持证券，通过基础设施资产支持证券、项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利，从而聚焦中关村产业园的投资机遇。为此，建信基金组建了包括三位拟任基金经理在内的近十人公募REITs管理团队，通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升基础设施项目的运营收益水平和价值，以期为投资者创造相对稳定的不动产投资回报。

普通投资者直接布局不动产资产难度大，公募REITs为投资者提供投资优质产业园的机会。以建信中关村产业园REIT为例，其标的资产为北京中关村软件园内的三栋物业，地理位置优越，区域发展成熟，具有较高的资产价值，投资者通过持有该公募REITs持有三栋物业的所有权。据统计，该基金标的资产所涉及的3栋楼建筑面积合计达16.68万平方米，资产估值达30.73亿元。

作为国内产业园的“标杆”，中关村软件园入驻企业数量多、实力强、租金稳定，非常符合公募REITs获取项目现金流的主要特征。截至今年上半年，建信中关村产业园REIT标的资产出租率超90%，整体供需结构稳定，且标的资产所在的上地区域平均租金为207.2元/平方米/月，高于北京市商务园区的平均租金水平，具有较强的竞争力。从租户的所属行业看，园区租户集中于软件与服务业、金融业等，科技主题突出，不少租户更是全球500强和互联网头部公司，租金来源稳定。

与传统基金产品不同，建信中关村产业园REIT等公募REITs的投资运作较为特殊，其背后基金经理的投资实力也备受关注。为帮助投资者更好把握不动产资产的投资回报，新产品将由建信基金“基础设施投资三剑客”共同管理。其中，张湜金融科班出身，他自工作以来即开始参与我国公募REITs试点相关工作，具备13年以上的基础设施项目投资管理经验。史宏艳也具有超8年的基础设施项目运营管理经验，对产业园区领域有着全面深入的理解。李元利则曾就职于华夏幸福、万科等公司，也拥有6年以上的基础设施项目运营管理经验。

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