我们知道网约车“滴滴”的出现改了传统打车的方式，但是，网约车在10年前刚开始出来的时候，遭到了社会上各种抵制，有传统的出租车公司、政府监管部门，最终时代的发展做出了正确的选择。

全球民宿行业最大的互联网公司Aaibnb(中文名爱彼迎)，刚开始在欧洲各国发展的时候也同样遭到了各种的抵制，有法律监管层面、有邻居的抵制。 但是，今天的爱彼迎股票市值超过了1200亿美金（时间节点为2021年3月份），携程市值200亿美金，booking市值800亿美金（全球最大酒店预订平台），通过“”爱彼迎”的股票市值，我们看到这个行业的发展在全球的状况。而今天，民宿在海南的小区同样也遭到了邻居的不理解。

海南的小区住房到底该不该做民宿？我们先从实际情况说说。 我们采访了一位位于三亚鲁能港湾小区的业主，他给我们介绍了这个小区的情况，小区共有800多套的房屋，80%的房屋是外地人购买，常住的业主只有10%左右，所有房屋平均入住不到一个月时间，本地常驻客户租房的需求不超过20套。因为三亚这个城市比较特殊，外地人口来三亚常驻的非常少，房屋出租主要有两种方式，第一种方式是按年租给有常住需求的租户；第二种是出租或托管给民宿经营者（也叫网约房或短租房，海南叫旅租）。

从游客的角度来看，现在越来越多的游客选择住民宿，原因是住宅用房更适合家庭出游，能很好的体验到当地的风土人情，可以洗衣做饭。其次是民宿有超高的性价比，相对于酒店来讲，面积大一倍，价格便宜一半。

该小区很多业主选择了把房屋托管或出租给民宿经营管理公司，这样不影响业主短期入住需求，闲置不住的时候可以获得租金收益。目前，该小区在经营民宿的房屋有300套左右，预计在明年将达到400套，这是市场选择的结果。

我们也采访了一位该小区的民宿经营者陈某， 关于扰民的事情和经营合法性的问题看法， 据他介绍，扰民问题一直是小区物业在管理的过程中，比较棘手的事情。  正常的租户和业主居住也同样有扰民的投诉。实际上民宿有管家在小区门口接待住客，最大程度上避免了扰民，也有明确提示客人要注意行为举止， 产生的扰民是小概率事件，小区里面即使没有租户同样也会有扰民的事件。客观分析，“扰民”问题是住宅物业行业长久以来通病，可以通过规范文件和管理措施，在监管过程中，逐步缓解甚至有效解决。

因为海南房地产存在黑灯社区的问题，所以在10多年前小区里就开始出现了经营民宿，由于部分常住业主的投诉，政府曾经采取了打压取缔的方式，但是，经营民宿房屋越打越多，这也证明了这个市场，是一种天然存在。多年以来的社会实践也证明了“”城市民宿”堵是堵不住的，要采取疏导的办法。海南政府之前出台旅租的管理的办法，实际上这就是以梳代堵，而且一旦堵了以后，很多就是行为就转入地下了，那政府更不好监管。

从业主的角度来讲，在三亚买了房，也算是为三亚做了贡献，基本上是第二套房，处于长期闲置状态，有出租收益需求，按年长租的客户非常少，这种民宿短租需求，完全是市场力量，即使不让他做网约房短租，他也会偷偷的做，而且呢，因为他都是外地的，执法起来也很难，所以这个是挡不住的。

从游客的角度来讲，现在家庭游的群里越来越多，需要小区这种住宅公寓和别墅的住宿产品，对于这种多人多天的住宿需求，绝大多数酒店是没有办法满足的，小区里面的城市民宿，实际上填补了市场的一个空白。

据陈某介绍，海南政府对于大量的空置房情况出台了旅租管理办法， 重点监管流动人口登记问题，解决方案是办理了类似于酒店的人脸识别系统，要求实名、实情、实数、实时登记，落实流动人口监管问题。 同时，还要求房屋里配备了防毒面具和灭火器，对于消防安全问题也非常重视。

最近几年，浙江和山东依据“城市民宿”经营实际操作方式，借鉴“网约车”，提出“网约房”，例如，山东如此定义：依法取得《旅馆业特种行业许可证》以外的单位或者个人，以提供具有旅馆特点住宿服务为目的，通过互联网为主要方式向社会发布的房源。

相对具有权威参考性的文件是《国民经济行业分类》，代码6103，民宿服务：指城乡居民及社会机构利用闲置房屋开展的住宿活动和短期出租公寓服务。具体分类包括：城市家庭住宿服务;农村家庭住宿服务;牧民家庭民宿服务;特色古镇、古村家庭民宿服务;民族乡、村(寨)民宿服务;短租公寓服务;其他民宿。

目前  ，《山东省网约房信息登记办法（试行）》发布，山东省公安厅提出，对于网约房监管，各地秉持包容审慎态度，重点做好房源备案和入住者信息及订单报送，鼓励新兴业态快速发展。

随着《浙江网络预约居住房屋信息登记办法(试行)》和《山东省网约房信息登记办法（试行）》推出，民宿行业“网约房”大概率会被其他省市重点借鉴和引用，与国际发展接轨。

房屋所有权是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。根据《民法典》的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，房屋所有权人有权将其房屋出租并获取收益，该行为有其民法典依据。

在小区经营短租房（也叫网约房或民宿）不属于将住宅改为经营性用房，属于房屋短期出租居住。经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动；例如，写字楼、商铺、购物中心等；特点：非居住用途的、用于经营活动。

2018年4月，中共中央、国务院出台的《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（即中央12号文件）中明确提出要“建立闲置房屋盘活利用机制，鼓励发展度假民宿等新型租赁业态”，这给海南省的旅租产业健康发展指明了方向，也给相关行业的从业者带来了新的创业契机。

海南自贸港未来链接全球经济，吸引全球游客，未来前来海南旅游的国内国际人员会越来越多，三亚作为海南自贸港旅游产业的前沿阵地，对于住宿的需求会越来越旺盛。海南尤其是三亚有很多楼盘80%是外地人口购买，平均入住时间不到1个月，存在着大量闲置房屋。发展新型旅租产业、盘活闲置房屋必将成为三亚乃至海南旅游业发展的方向。在推动小区闲置房盘活利用方面，相信海南政府未来会有更具前瞻性和更加规范性的管理文件出台。

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